根本違約就是實際違約，預期違約和實際違約的區別有： 1.違約時間不同。 2.違約責任的提起時間也不同。 3.兩者的外在表現形式不同。預期違約行為表現為未來將不履行義務，而實際違約表現為現實的違反義務。 4.兩者的處理方式不同。

《中華人民共和國民法典》第五百八十五條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。 約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。 當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。 《中華人民共和國民法典》第五百七十八條 當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。

一、租房出租方違約怎么處理
房屋 租賃合同 出租方違約可以：
（一）要求出租方繼續履行合同;
（二）要求出租方承擔 違約責任 并要求其賠償因此而遭受的損失;
（三）出租方如果存在其他違約行為均可以按照合同約定或者合同法的相關規定維權。
承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的，應當承擔賠償損失的違約責任。具體損失數額由法院根據合同的剩余租期、租賃房屋是否易于再行租賃、出租人另行出租的差價，承租人的過錯程度等因素予以酌定，一般以合同約定的三至六個月的租金為宜。
《 中華人民共和國民法典 》第五百七十七條
當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第五百七十八條
當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。
二、物業租賃合同出租方違約怎么辦
另一方可以解除合同。
《民法典》
第七百一十一條【租賃人未按約定使用租賃物的責任】承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。
第七百二十四條 【非承租人構成根本性違約承租人可以解除合同】有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押;
（二）租賃物權屬有爭議;
（三）租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形。
三、如果租店面違約怎么辦
遵循完全賠償和合理預見規則，根據合同的具體內容確定最終的賠償數額。依《民法典》第五百七十八條的規定,所謂預期違約,以稱先期違約,是指一方當事人在合同履行期限到來之前,以明示或默示的方式表示其將不履行合同的行為。預期違約的實質是種毀約行為，分為明示毀約和默示毀約兩種。所謂明示毀約，是指一方當事人在合同履行到來之前，明確、肯定地向另一方表示其將不履行合同義務。違約廣播這種毀約心思表示既可以是書面的，也可以是口頭的。所謂默示毀約，是指當事人在合同履行期到來之前，根據對方當事人的行為表現而預示其將不履行合同義務。
其構成條件為：
（一）債務人的行為符合《民法典》第五百二十七條所規定的情形
（二）守約方具有確鑿證據證明對方具有上述情形;
（三）違約方不愿提供適當的履行擔保。

《中華人民共和國民法典》第七百零八條出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。第七百一十一條承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。