北京小白購房指南之購房貸款篇

北京買房之住房貸款篇，帶你詳解商業貸款、公積金貸款及計算

二、貸款買房：貸款比例、利率、上限、計算

1、貸款購房所需提供資料

（1）身份證原件

（2）戶口本（若北京集體戶口，要集體戶口本首頁復印件蓋章的；本人頁復印件）

（3）居住證或電子居住卡

（4）購房人名下銀行卡

（5）收入證明，附模板

（6）銀行流水

2、貸款年限：北京最長25年。根據樓齡和購房者年齡來確定。一般來講：

（1）貸款年限房齡＜70周歲

（2）貸款年限借款人年齡＜70周歲

（3）不同銀行與不同建筑結構，年限會有些差距。

若貸款人年歲已高，可考慮接力貸。

接力貸：以父母為借款人，子女做擔保人向銀行申請貸款，考核借款人夫妻雙方的貸款套數，子女不計入套數在內。反之同理。

3、首付比例35％－80％，二手房按銀行評估價

Ps：首付的計算，是先算貸款金額，之后首付＝總價－貸款額。

比如首套資格買五環內465萬的新房，首付35％，貸款比例65％×465w＝302.25w，取整，可貸金額為302萬。首付即465－302＝163w。

二手房的貸款計算，則以銀行評估價來計算貸款額 。一般評估價為市場價的9成，上下浮動，有些偏遠地段及老房，就會低于9成。

例如首套資格買五環內2000年左右總價465w的二手房，銀行評估價大概418w，貸款比例65％×418w＝271.1w，貸款去零取整為271w，首付：465－271＝194w，4成以上。

4、商業貸款和公積金貸款

4.1商業貸款

商貸利率：執行LPR基點利率。首套加55個基點，二套105個基點。每月20號公布當月利率，9月份首套為4.650.55＝5.2％，二套為4.651.05＝5.7％

普通住宅認定：須同時具備以下3個條件

（1）建筑面積≤140_（公房例外）

（2）所在小區建筑容積率≥1

（3）環房屋單價和總價至少有一個在標準之下

貸款年限：最長25年。

①房齡40年內銀行都能做，超過40年只有個別銀行能貸滿，利率正常。

②或者高貨值的學區劃片房，貸款人資質也不錯的，走特批能貸25年。

4.2公積金貸款

（1） 公積金貸款利率：首套利率3.25％，二套上浮10％

（2）公積金貸款年限：以下所有限制條件同時考慮，取低值

（3） 公積金貸款額度：首套上限120w，二套上限60w

①東西城戶籍，買城六區外的首套住房，借款額度可上浮20萬元；

②城六區戶籍，買城六區外的首套住房，貸款額度可上浮10萬元；

符合第二套房貸款政策要求的，貸款額度為60萬元。

個人公積金貸款額度：

市管公積金：每繳存一年可貸10萬元，繳存年限不夠1整年的，按1整年計算，可貸120萬。已婚的，誰繳存年限較長額度更高就算誰的。

（4） 公積金貸款額度計算公式

單身貸款額＝（個人繳存額÷繳存比例－1540）×0.6÷對應年限的月均還款額

已婚貸款額＝（個人繳存額÷繳存比例－1540×2）×0.6÷對應年限的月均還款額

（5）北京住房公積金類別：市屬公積金、國管公積金和中直公積金

①市屬公積金繳存地北京市（包括各區縣）住房公積金管理中心，單位登記號110開頭

②國管公積金繳存地為z央國家機關住房資金管理中心，單位登記號512或502開頭

③中直公積金繳存地為中共z央直屬機關住房資金管理中心北京住房公積金管理中心中直分中心

（6）公積金貸款申請條件

市屬和國管公積金貸款條件：

①公積金賬戶開戶6個月以上，且從申請日開始，向前推算的6個月連續足額繳存。

②目前賬戶是繳存狀態，未停止。（國管的話，經z央國家機關住房資金管理中心審核同意，處于緩存、封存或者退休銷戶狀態的繳存職工可申請貸款）

③申請人家庭無未還清的公積金貸款及公積金貼息貸款。

中直公積金貸款條件：

從申請貸款日開始，向前推算的12個月連續足額繳存。

①目前在繳存狀態，未停止。

②申請人夫妻雙方無尚未還清的住房公積金個人住房貸款和政策性貼息貸款

（7）組合貸

市管公積金組合貸：利率上，各自執行。公積金部分同市管公積金，商貸部分同商貸，沖突部分按最嚴格的利率，各自執行。

總貸款額＝公積金貸款額商貸金額

夫妻兩人，一方市管，一方國管，市管不夠貸的話，可用過關公積金輔助合并計算。

國管公積金組合貸：原則上，公積金部分同過關公積金，商貸部分同商貸，沖突部分取最嚴格。

Ps：國管公積金組合貸要求實際貸款金額必須與網簽的貸款金額一致。

買新房商業貸款最高額度是多少？

1、首套房商業貸款額度不高于實際購房總費用或房地產評估機構評估價值的80%;二套房商業貸款額度則不高于實際購房總費用或評估價值的70%。不同銀行不同套數貸款額度有所浮動，具體以所貸款銀行的要求為準。

2、招行一般住房貸款(含一手樓和二手樓)金額/首付比例規定如下:首套房首付比例最低30%，即貸款金額最高不超過所購房產價值的70%；(不實施“限購”的城市調整為不低于25%)；二套房首付比例最低為40%，即貸款金額最高不超過所購房產價值的60%。

拓展資料

1、商業貸款又稱個人住房貸款，是中國人民銀行批準設立的商業銀行和住房儲蓄銀行，為城鎮居民購買自用普通住房提供的貸款，執行法定貸款利率。北京市多家商業銀行都有此項業務，如建行、農行。申請貸款手續也基本一致。

2、個人住房商業性貸款是銀行用其信貸資金所發放的自營性貸款。居民購買本市城鎮自住住房時，以其所購買的產權住房(或銀行認可的其他擔保方式)為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款。

3、個人住房商業貸款是我國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，有關銀行規定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請貸款品種：一是參加住房儲蓄的居民;二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產擔保企業為居民購房貸款向銀行提供擔保。

資料來源：百度知道-商業貸款

北京首套房貸款新政策

北京購房貸款2022新政策是：普通住宅首套可以貸款65%，二套可以貸款40%，非普通住宅首套可以貸款60%，二套可以貸款20%；公積金個人貸款額度限制在50萬-70萬左右，夫妻共同貸款額度限制在70萬-120萬左右，商業貸款最高貸款額度為房價的7成，組合貸款最高貸款額度為房價的8成。

在北京剛落戶口，單身女，現在買房商業貸款和公積金貸款最多能帶？

若是公積金貸款，個人繳存足夠，上限120萬（若是3月24日后離婚且不滿一年，貸款上限80萬）；

若是商業貸款，考慮的因素就多了。若是首套，名下無房無貸。普通住宅貸款比例為65成，根據評估值和網簽價二者低的一個計算貸款額度，還需要收入證明達到負債（抵押類貸款、信用貸類）的二倍。

希望可以幫到您。

（1）認房又認貸；

（2）二套首付比例提升，普通住宅60%、非普80%（市面上幾乎全是非普）；

（3）貸款最長25年；

（4）離婚一年內算二套（離婚出房票不可行了）；

（5

（6）嚴查首付貸、消費貸、經營貸、*用于首付；

（7）嚴審收入證明和收入流水；

（8）合理評估房屋價格；

（9）對還款來源于其他共同還款人的，原則上按二套執行（孩子剛滿18歲，此時用他的房票手續會多一些）。

（10）環京限購，包括北三縣、廊坊主城區、固安和永清。 

（11）3.18號教委籌劃多校劃片；

（12）3.19號 教委表示 “過道學 區房”不能入學。

（13）3.21

（14）3.22號非京籍人士購房資格，納稅記錄從連續5年變為連續60個月。

（15）3.24號教委籌劃教育資源均衡，辦25所優質校等。

（16）3.24號，不具備實際居住意義的異常形態房不能單獨過戶。

（17）嚴打中介，禁止中介炒作“學 區房”概念。

（18）16家銀行首套貸款利率提升到95折。

（19）部分銀行對按317政策后可以定義為二套的用戶停貸；

（20）部分銀行（比如中信）暫停各種以大額消費名義（如購買珠寶等，做過抵押消費貸的都懂）的抵押貸款。同時一抵的利率從上浮15%升至上浮35%，另外三個月內新房本不接受抵押貸；

（21）接力貸要看子女的貸款套數；

（22）部分銀行（比如浦發）傳聞，批貸到放貸，至少要3個月才準放貸。

（23）首套房的折扣，很可能完全取消，恢復基準。

（24）私產平房暫不限購 。

（25）新建商 住只能賣給企業

（26）已售商 住可賣給個人，但個人名下無北京住宅和商 住；外地人購買要5年社保；購買、不得貸款。

這個是可以的。其實，用父母的名義貸款，子女還款，有一個專業術語，叫做“接力貸”。這種貸款方式一直都有，買房者用父母的名額買房，房產證寫父母的名字，以父母雙方或一方為主貸人，子女作為他們的共同還款人(或叫擔保人)向銀行申請房貸。如果子女已婚，其配偶也作為共同還款人。

　　接力貸，簡單來說，就是“父貸子還”。這看起來很完美。尤其對那些無購房名額或者無貸款額度的子女來說，利用父母“清白”的身份購房、貸款，似乎是繼“假離婚”之后唯一的“好橋”了。

不過，需要注意的是，“接力貸”也有諸多限制。

　　一、有年齡要求，一般不超過65周歲。父母的年齡不能太大，否則已經失去做貸款人的資格。

　　二、最多只能貸五成。無論借款人有沒有房子，只要是“接力貸”，全都當做已有一套房子執行。假如父母已經有過貸款記錄(在異地的也算)，則首付七成。

　　三、貸款年限與父母年齡沒關系。可以貸款年限的計算方法如下：

　　1.貸款年限+樓齡不大于50年。

　　2.貸款年限+共同借款人年齡不大于70年。

　　從這兩個公式來看，貸款年限多少，樓齡的決定因素更大。

　　四、不是所有的銀行都能做“接力貸”。這里還需要特別提醒：由于信貸政策變化大，目前廣州并非所有的銀行都會承接“接力貸”業務。所以，假如你真的決定要去“坑媽坑爹”看看選擇哪一家銀行為好，并且盡量預留一定的靈活預算空間，以防政策可能發生變動。