1 合同法作業(yè)（一） 例1：6月26日，甲廠從乙商業(yè)銀行購買了100張面額100元的定期定額有獎儲蓄存單，存單背面標明中獎率為100％。7月10日，乙公開搖獎，并在報紙上公布了中獎號碼，同時規(guī)定從7月15日至10月15日為兌獎期限，逾期視為棄獎。在兌獎的最后一日，甲將有獎儲蓄存單發(fā)給本廠職工，代替欠發(fā)的工資。職工丙領(lǐng)到獎券后，經(jīng)核對，該獎券中了一等獎，獎金1萬元。丙及時持券到銀行領(lǐng)取了獎金。該鋁型材甲得知后，認為此獎金應(yīng)歸廠方所有，沒有及時兌獎，是因廠方主管人員的疏忽大意所致。因丙拒不退還，甲起訴要求丙返還獎金。問：人民法院是否支持甲的訴訟請求？ 人民法院不應(yīng)支持甲的訴訟請求。工廠甲提起訴訟的理由，是認為自己把獎券發(fā)給丙是其意思表示不真實的表現(xiàn)，但甲是在明知獎券有可能會中將的情況下將獎券給職工丙，故不屬于意思表示不真實。 例2：甲之妻因不孕,經(jīng)妻同意,甲與發(fā)廊女乙達成借腹生子協(xié)議：乙為甲生子，甲付5萬元；如乙生女，則甲付3萬元。10月之后，乙生一雙胞胎男嬰，乙要求甲付10萬元，甲只同意給6萬元。問：乙起訴，人民法院應(yīng)怎樣判決？ 人民法院在審理中應(yīng)主動宣告此合同無效，駁回乙的請求。甲乙之間的借腹生子協(xié)議違反了我國婚姻法及公序良俗，因此該借腹生子協(xié)議無效。 例3：村民甲乙夫婦體弱多病,還有一位未成年的女兒。為了自己的生養(yǎng)及死后安葬，甲乙與村民丙丁簽訂了遺贈扶養(yǎng)協(xié)議：甲乙看病、生活及死后安葬費全部由丙丁負責；甲乙承包的土地由丙丁經(jīng)營、收益歸丙丁，甲乙死后其家庭財產(chǎn)包括房屋和房前房后樹木由丙丁兩人享有所有權(quán)。丙丁依約照辦。甲乙死后不久，甲乙未成年女兒將丙丁告上法庭，請求法院宣告上述協(xié)議無效。問：法院應(yīng)如何判決？ 法院應(yīng)該判決該遺贈撫養(yǎng)協(xié)議部分無效。從合同生效要件看，雙方當事人都具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實，也符合＜繼承法＞第31條的規(guī)定，但甲將自己的全部財產(chǎn)遺贈給丙丁，違反了＜婚姻法＞第21有關(guān)父母對未成年子女的扶養(yǎng)義務(wù)，該義務(wù)是無條件的、強制性的法律義務(wù)因為撫養(yǎng)的基礎(chǔ)是財產(chǎn)。（實務(wù)中：法院判決涉案房屋歸原告所有，其他財產(chǎn)歸被告所有）。 例4：國有農(nóng)資公司經(jīng)理甲即將被任命為某局局長。乙是某化工廠廠長，該廠有一批已失效的化肥，為避免損失決定請農(nóng)資公司收購。因乙掌握了甲曾受賄和道德敗壞的證據(jù)，甲為了避免自己的丑行被暴露，只好答應(yīng)購買。甲為了轉(zhuǎn)嫁損失，通過公司的銷售渠道，將化肥全部賣給了廣大農(nóng)民，致使農(nóng)民遭受重大損失。問：農(nóng)貿(mào)公司與化肥廠的合同以及農(nóng)貿(mào)公司與農(nóng)民的合同效力可有區(qū)別？
2 化肥廠與農(nóng)貿(mào)公司之間的合同是可撤銷合同（參考＜合同法＞第52條第2款規(guī)定），農(nóng)貿(mào)公司與農(nóng)民的合同是無效合同（參考＜合同法＞第52條第1款規(guī)定）。 例5：甲是某（國有）工廠廠長，乙是某貿(mào)易公司的經(jīng)理。甲代表工廠與乙簽訂了一份由乙向工廠長期供應(yīng)原料的合同。甲后因該廠產(chǎn)品質(zhì)量存在嚴重問題造成惡劣社會影響，被主管部門查處。主管部門在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)乙是甲的兒子，該公司的股東除乙外，還有甲的妻子、女兒、妻弟等人。同時發(fā)現(xiàn)該廠產(chǎn)品質(zhì)量低劣是由原料質(zhì)量低劣所造成的，可該廠的原料進價反而遠遠高于同期市場價格。問：本例中的原料供應(yīng)合同是否有效？ 該合同中的原料供應(yīng)合同是甲與乙惡意串通訂立的，該合同損害了工廠這一集體的利益，應(yīng)認定無效。 例6：甲是一名工頭，因妻癱瘓找乙女做家庭保姆。不久甲乙同居，乙提出將房屋產(chǎn)權(quán)所有人改為自己，甲拒絕，乙又提出甲寫一張5萬元欠條，甲同意。后因甲子女反對，甲乙分手，乙要求甲支付欠款，甲拒絕。問：乙起訴，法院應(yīng)怎樣判決？ 法院應(yīng)駁回乙的訴訟請求。工頭甲雖寫給乙女5萬元欠條，但并無借貸事實，實質(zhì)是以借貸的合法形式掩飾與乙非法同居的非法目的，所以，欠條無約束力。 例7：外貿(mào)甲與我國乙公司是多年的生意伙伴，甲與乙公司老板也就成為好朋友。經(jīng)協(xié)商，外貿(mào)甲與乙公司成立合資企業(yè)丙，一旦驗資工作完成、丙公司成立后，甲將資金抽走，以后由乙獨家享受合資企業(yè)的優(yōu)惠待遇。問：甲乙之間的協(xié)議是否有效？ 合同無效。甲乙的合同違反了＜民法通則＞＜公司法＞＜中外合作經(jīng)營企業(yè)法＞等法律關(guān)于股東投資者不得抽逃資金的禁止性規(guī)定。 例8：甲有一近1000㎡的樓房待出租。乙有意承租開酒店。為此甲乙簽訂了一份租期為10年的房屋租賃合同。在乙準備裝修之際得知：該房屋早已被城市規(guī)劃部門列入拆遷范圍，甲在同乙簽訂合同之前已接到規(guī)劃部門的通知。乙隨即要求撤銷合同，退回預(yù)交的一年房租，甲拒絕。問：乙的主張人民法院會支持嗎？ 人民法院應(yīng)支持乙的主張。基于誠實信用原則，甲對該房屋已被城市規(guī)劃部門列入拆遷范圍有告知義務(wù)，甲的行為導致乙誤以為可以長期投資，從而簽訂合同。應(yīng)推定甲存在主觀故意，具備欺詐成立要件，被欺詐人乙享有撤銷權(quán)。 例9：甲帶幾個朋友到私營企業(yè)主乙處推銷茶葉，見面時自我介紹曾犯流氓罪、殺人罪，剛剛被釋放，并出示了勞改釋放證，聲稱自己靠賣茶葉生活，要求乙購買100斤，單價50元。語音中軟中帶硬。乙一看茶葉就知道這種茶葉市場價不過10元，但一想到甲的自我介紹，還是同意購買。問：甲乙間的茶葉買賣有效嗎？ 甲乙之間的買賣合同屬于可撤銷合同可變更合同，被脅迫人乙享有撤銷權(quán)。甲與乙一見面就自我介紹自己的劣跡，意在暗示自己是一個是一個什么事都可以做出的人，希望乙順從自
3 己接受買賣，具備脅迫的主觀故意要件和客觀行為要件。 例10：甲公司同外商乙成立了中外合資企業(yè)，由乙投資3000萬美元，但由于東南亞金融危機使乙在投資2000萬美元后無力繼續(xù)投資，建設(shè)項目處于停工狀態(tài)，乙因此是進退兩難，要繼續(xù)投資沒有資金，不再投資則項目功敗垂成且面臨嚴重損失，因此與丙公司商議。丙答應(yīng)投資1000萬美元，但乙應(yīng)將其股權(quán)的51%讓與丙，乙不得已與之訂立了合同。問：丙的行為是否是乘人之危？ 丙的行為是乘人之危。乘人之危的構(gòu)成要件：1、對方當事人正處于為難之際，急需與自己訂立合同渡過難關(guān)，除此之外，別無選擇，2、自己具有乘人之危的故意。3、提出訂立合同的苛刻條件。4、對方被迫接受苛刻條件，作出不真實的意思表示（要約或承諾）。5、合同訂立時意味著對方將遭受重大損失。 丙的行為具備乘人之危的五個構(gòu)成要件。 例11：上海石姓兄弟將祖上曾3000個大洋購買的一小石刻,于1982年以1.8萬元賣給北京一文物商店，據(jù)后來專家鑒定該石刻是王獻之《石刻十三行》。2001年已被拍賣行標價1400萬元，石姓兄弟得知后即向法院起訴，認為出售時不知此石刻的真面目，以重大誤解為由請求撤銷1982年的買賣。問：該買賣屬于可撤銷的合同嗎？ 不屬于可撤銷合同。石姓兄弟出售石刻時，雖不知道它是王獻之的作品，但很清楚直知道它不是普通的一塊石刻，而且1.8萬在當時對國人而言已是天文數(shù)字，況且文物拍賣受時代社會經(jīng)濟發(fā)展水平、鑒賞水平多種因素制約。因此石姓兄弟出售時不存在誤解問題。 例12：甲通過偽造特許經(jīng)營許可證而騙取乙與其訂立某專營商品的買賣合同。因甲繼續(xù)違法經(jīng)營而被查處，此時買房乙已將合同標的物全部賣出。問：有關(guān)國家機關(guān)應(yīng)如何處理甲乙之間的財產(chǎn)往來？ 應(yīng)該認定甲乙之間的合同無效，雙方應(yīng)返還各自從對方取得的財產(chǎn)，因乙方已將商品全部出售，故只能折價返還。因合同無效是甲方過錯所致，乙方可按成本折價返還，利潤應(yīng)視為乙的合法收入，其次 有關(guān)國家機關(guān)應(yīng)該依法沒收乙方折價返還給甲的財產(chǎn)。 例13：甲之子因殺人被逮捕。甲請乙出面疏通關(guān)系，約定以一審為準，不判死刑甲給乙4萬元，其中9千元為乙的好處費。后甲之子一審被判死刑。乙退換9千元，聲稱另3.1萬元已用于疏通關(guān)系。為此甲起訴向乙索要3.1萬元。問：法院應(yīng)如何判決？ 甲乙之間的約定屬于惡意串通 損害國家利益的合同，人民法院應(yīng)駁回甲的訴訟請求，同時沒收乙退還甲的9千元和乙收取未退還的3.1萬元。 例14：婦女甲在清理丈夫乙的遺物時，發(fā)現(xiàn)乙與某女丙之間有過一份協(xié)議。協(xié)議表明：丙曾同乙長期同居，乙以10萬元的“青春補償費”為條件，解除雙方的同居關(guān)系。甲隨即起訴要求丙歸還10萬元。問：法院應(yīng)怎樣判決？
4 丙 乙之間所簽訂的協(xié)議屬于惡意串通，不僅有違公序良俗，而且有損甲的利益，因此 人 民法院應(yīng)認定該協(xié)議無效，同時判決丙向乙返還10萬元及利息。 合同法重點 一二、簡答，單選 1. 合同的基本原則及其適用范圍（單選）P18基本原則：合同自由，誠實信用，合法，鼓勵交易。P13適用范圍：調(diào)整平等主體之間設(shè)立、變更、終止財產(chǎn)權(quán)利義務(wù)的合同關(guān)系。 2. ①要約的有效條件及生效時間P35有效條件：是特定人做出的意思表示，具有訂立合同的意圖，必須向希望與之締結(jié)合同的受要約人發(fā)出，內(nèi)容必須具體確定，必須送達受要約人。P40有效條件：我國采用到達主義，即要約達到達受要約人時生效。 ②要約與要約邀請的區(qū)別（單選）P37法律規(guī)定，當事人意愿，包含合同主要條款與否，交易習慣區(qū)分 ③要約撤回條件（單選）P42撤回的通知在要約到達受要約人之前或同時到達 ④締約過失責任的構(gòu)成要件及類型P54構(gòu)成：在合同訂立過程中，違背誠實信用原則應(yīng)負義務(wù)，造成他人信賴利益損失 P57假借訂立合同惡意磋商，故意隱瞞重要事實或提供虛假情況，泄漏或不正當使用商業(yè)秘密，其他違背誠實信用原則行為 ⑤附條件合同的分類及其效力P107附生效、解除條件，附積極、消極條件的合同 P108：希望權(quán)，復(fù)歸權(quán) 統(tǒng)稱為期待權(quán)（符合所附條件時生效） ⑥由第三人履行的后果（單選）P144第三人只是旅行主題，雙方合同當事人應(yīng)對第三人的后果負責（第三人不為被告，無獨立請求權(quán)） 3. 承諾成立的要件P44由受要約人向要約人作出，期限內(nèi)到達要約人，內(nèi)容與要約一致，表明受要約人與要約人訂立合同，方式符合要約要求。 4. 《合同法》第12條關(guān)于合同一般條款的規(guī)定P79 八條，有三條即可確認合同成立：當事人名稱或者姓名和住所、標的、數(shù)量、質(zhì)量、價款或者報酬、履行期限地點和方式、違約責任、解決爭議的辦法。
5 5. 格式條款的特點，解釋及無效的情形P85特點：一方為反復(fù)使用而預(yù)先制定，與不特定的相對人訂立，內(nèi)容定型化，相對人在定約中處于附從地位P89解釋：依照通常理解予以解釋，對條款制作人做不利解釋，格式條款與非格式條款不一致用非格式條款P87無效情形：一方以欺詐脅迫手段、損害國家利益、社會公共利益等，免責條款免除對方人身傷害責任，格式條款免除制定人責任或加重相對人責任，格式條款排除對方主要權(quán)利. 6. 合同的生效要件【無民事行為能力人能獨立實施的行為】（單選）P101行為人具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實，不違反法律或社會公共利益，必須具備法律要求的形式 7. 效力待定合同的情況及處理P110情形：合同成立時是否發(fā)生效力尚不確定，有待于其他行為使之確定的合同。P111處理:不是通過當事人協(xié)商，而是通過有權(quán)人進行承認。 8. 無效合同的原因及后果（單選）P121原因：當事人無民事行為能力，當事人為限制民事行為能力的人，一方有欺詐、脅迫‘乘人之危的行為，雙方惡意串通，以合法形式掩蓋非法目的，損害社會公共利益，違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定P134后果返還財產(chǎn)，賠償損失。 9. 可撤銷合同的種類及后果（單選）P128因重大誤解訂立，顯失公平，因欺詐脅迫訂立，乘人之危的合同 P134返還財產(chǎn)，賠償損失 10.合同履行的原則（合同法P61條，62條規(guī)定）P143實際履行，適當履行，協(xié)作履行，經(jīng)濟合理 11.不安抗辯權(quán)概念、運用條件及效力P147概念：在雙務(wù)合同中應(yīng)當先履行債務(wù)的當事人有確切證據(jù)證明對方（可能）喪失履行能力的情形時，有中止履行自己債務(wù)的權(quán)利。運用條件：雙務(wù)合同互負債務(wù)，一方須有先履行的債務(wù)且已屆履行期，后一方（可能）喪失履行能力，沒有對應(yīng)給付或無擔保。效力：及時通知對方，有擔保應(yīng)當恢復(fù)履行；若中止，合理期限內(nèi)無能力或擔保可解除合同。 12.合同保全中的代位權(quán)、撤銷權(quán)行使條件、行使主體、行使范圍P152代位權(quán)：債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)，對債權(quán)人造成損害，可請求以自己名義代位行使債權(quán)。P162:撤銷權(quán)條件:客觀上債務(wù)人實施了處分財產(chǎn)的行為，并已經(jīng)發(fā)
生法律效力，該行為已經(jīng)或?qū)⒁獓乐負p害債權(quán)。主體：債務(wù)人與第三方具有惡意。P165范圍：以債權(quán)人的債權(quán)為限。 13.合同變更的條件P175原已存在合同關(guān)系，經(jīng)過當事人協(xié)商一致，遵循法定程序和方式，使合同內(nèi)容發(fā)生變化。 14.合同權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓的條件及效力P177合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓條件：有有效的合同權(quán)利存在，轉(zhuǎn)讓雙方達成合同，權(quán)利有可轉(zhuǎn)讓性，須通知債務(wù)人，依法辦理手續(xù)。效力：債務(wù)人不能再向轉(zhuǎn)讓人即原債權(quán)人履行債務(wù)，債務(wù)人負有向新債權(quán)人的做出履行的義務(wù)，債務(wù)人對抗原債權(quán)人的抗辯權(quán)不會消失。債權(quán)人的抵銷權(quán)。P180義務(wù)轉(zhuǎn)移條件：有有效義務(wù)存在，可轉(zhuǎn)讓性，存在義務(wù)移轉(zhuǎn)協(xié)議，經(jīng)過債權(quán)人同意，依法辦理手續(xù)。P181：合同義務(wù)轉(zhuǎn)移效力：新債務(wù)人將代替原債務(wù)人的地位成為當事人，新債務(wù)人可以主張原債務(wù)人對債權(quán)人的抗辯。新債務(wù)人應(yīng)當承擔與主債務(wù)有關(guān)的從債務(wù)。 15.合同終止的原因P186原因：債務(wù)已經(jīng)按照約定履行，合同解除，債務(wù)相互抵消，債務(wù)人將標的物提存，債權(quán)人免除債務(wù)，債權(quán)債務(wù)歸于一人，其他法律規(guī)定或當事人約定終止的其他情形。 16.合同法定解除的條件P190因不可抗力導致不能實現(xiàn)目的，履行期滿之前、當事人一方明確或以行為表示不履行主要債務(wù)，當事人延遲履行主要債務(wù)催告后仍不履行，延遲履行或者其他違法行為導致不能實現(xiàn)合同目的，法律規(guī)定的其他情形。 17.情勢變更的條件 須有情勢變更之事實；須發(fā)生在合同成立以后，履行終止之前；須是當事人所不能預(yù)見的，且有不可預(yù)見之性質(zhì)；因其而使原合同的履行顯失公平 18.違約行為的形態(tài)及主要形式P205我國合同立法將違約行為分為不履行和不適當履行2種。主要形式：預(yù)期違約（明示默示毀約），實際違約（拒絕履行，遲延履行，不適當履行，部分履行） 19.違約免責事由（法定，約定） 兩種無效P223不可抗力（自然災(zāi)害，政府行為，社會異常現(xiàn)象）兩種無效：第三人的行為，金錢債務(wù) 20.買賣合同的效力（出賣人義務(wù)，買受人義務(wù)）P250出賣人義務(wù)：交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)于買受人，物的瑕疵擔保，權(quán)利的瑕疵擔保，交付有關(guān)單證資料。買
7 受人義務(wù)：交付價款，受領(lǐng)標的物，及時檢驗，暫時保管應(yīng)急處置拒領(lǐng)標的物 21.贈與人行使法定撤銷權(quán)和解除權(quán)的情形P280撤銷：受贈人嚴重侵害贈與人或其近親屬，對其有撫養(yǎng)義務(wù)不履行，不履行合同約定的義務(wù)。解除：贈與人的經(jīng)濟情況嚴重惡化，嚴重影響生產(chǎn)經(jīng)營或家庭生活（不可追溯已送物品） 22.租賃合同的效力（條件）P295出租人義務(wù)：交付租賃物保證期間符合約定用途，維修，物的瑕疵擔保，權(quán)利瑕疵擔保。承租人義務(wù)：按約定方法或性質(zhì)使用租賃物，妥善保管，不作為，支付租金，返還租賃物。效力：承擔人獲取租憑貨物收益的權(quán)利，租憑權(quán)的物權(quán)化，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)。 23.承攬合同的效力P321承攬人義務(wù)：完成承攬工作，接受定作人提供的材料或依約提供材料，交付工作成果，瑕疵擔保，容忍，保密和通知。定作人義務(wù)：支付價款，協(xié)助，受領(lǐng)工作成果。定作人的中途變更權(quán)，承攬人的連帶責任 24.保管合同的效力P365保管人義務(wù)：給付保管憑證，妥善保管保管物，親自保管標的物，不得擅自或許可第三人使用保管物，危險通知義務(wù)，返還保管物。寄存人義務(wù)：支付保管費及其他費用，保管物情況告知，貴重物品聲明 25.運輸合同的效力（客運、貨運）P344旅客義務(wù)：支付價款、行李運費，按規(guī)定攜帶行李兒童，不得帶危險、違禁物品，服從指揮不損壞設(shè)施。承運人義務(wù)：按約定完成運送，告知，救助，保證人身安全，妥善保管行李。P346托運人義務(wù)：支付運費，申報貨物事項，辦理審批檢驗手續(xù)，按約定方式包裝，危險品包裝警示，中止變更解除合同的賠償。承運人義務(wù)：按約定完成運送，及時通知提貨，保證貨物安全。收貨人義務(wù)：支付運費，及時提貨，檢驗貨物 26.建設(shè)工程合同承包人法定優(yōu)先權(quán)應(yīng)遵循的規(guī)則P334擔保的建設(shè)工程價款，包括應(yīng)當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出費用；債權(quán)優(yōu)先于其他民事主體的債券得到實現(xiàn)；消費者交付商品房大部分款項后，優(yōu)先權(quán)不得對抗；時間，實現(xiàn)方式，登記問題等 27.委托合同的效力P373受托人義務(wù)：按照委托人指示處理事務(wù)，親自辦理，及時報告情況，所得利益上交。委托人義務(wù)：承擔委托權(quán)限內(nèi)的后果，支付費用，（有償?shù)奈泻贤┲Ц秷蟪辏r償
8 三、論述 1.違約責任與侵權(quán)責任的區(qū)別及競合的處理規(guī)則P225在發(fā)生違約責任和侵權(quán)責任競合情況下，允許受害人選擇一種責任提起訴訟。違約責任和侵權(quán)責任在很多方面不同，選擇不同的責任對受害人的保護也不同，其區(qū)別如下：歸責原則區(qū)別，舉證責任不同，責任構(gòu)成要件不同，免責條件不同，責任形式不同，賠償范圍不同，對第三人的責任不同，時效有限。 2.不安抗辯權(quán) 見上11 3.效力待定合同P110-P118概念：效力待定合同是指合同成立時是否發(fā)生效力尚不能確定，有待于其他行為使之確定的合同。情形：限制民事行為能力人依法不能獨立訂立的合同，表見代理以外的欠缺代理權(quán)而代理訂立的合同，無權(quán)處分合同。聯(lián)系7題作答。 4.買賣合同的風險負擔P255 買賣合同中標的物的風險是指買賣合同標的物由于不可歸責于雙方當事人的事由損毀、滅失所造成的損失。風險負擔就是指該風險由誰承擔。交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，法律規(guī)定當事人約定例外。細則見P257（第一承運人轉(zhuǎn)移風險，違約之日起負責） 四、案例 1.違約金與定金并用（P222）《合同法>115條預(yù)定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保，債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)妥鲀r款或者收回，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的無權(quán)要求返還定金。收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的應(yīng)當雙倍返還定金。違約金調(diào)整（增、減）（超過損失的30%可認為過分高），合同變更的條件（P175見上13），定金不超過標的額的20%、 一般保證的效力（補充責任）(當事人在合同中約定，當債務(wù)人不能履行債務(wù)時，由保證人承擔保證責任)，合同解除的法定條件（P190見上16） 2.代位權(quán)，撤銷權(quán)的行使條件，范圍，效力 P152P160見上12 3.違約的免責事由（不可抗力免責不適用金錢債務(wù)以及第三方債務(wù)）定義;合同履行過程中，因出現(xiàn)了法定的或合同約定的免責條件而導致合同不履行，債權(quán)人將被免除履行義務(wù)。 4.合同的履行地點。費用不明適用61條62條規(guī)定 P145履行點的明確的，當事人應(yīng)該按確定的地點履行，不明確可協(xié)議補充，不能達成協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定，最終規(guī)則：給付貨幣的：在接受貨幣一方所在地履行。不動產(chǎn)：在不動產(chǎn)所在地履行。其他：在履行義務(wù)一方所在地履行。履行費用是指債務(wù)人履行合同所支出的費用，；履行費用明確的，按約定承擔，不明確的，
9 可協(xié)議補充，不能達成協(xié)議的，按照有關(guān)法律法規(guī)或許交易習慣決定。（費用最終規(guī)則：由履行義務(wù)一方負擔） 5.租賃合同效力，附條件合同的分類及其效力，租賃期不能超過20年（P294）。 P295見上22 P108見上2-5 租憑合同特點：租憑合同是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)使用權(quán)的合同，租憑合同為雙務(wù)，有償合同。租憑合同為諾成合同，租憑合同具有臨時性，租憑合同為繼續(xù)性合同。

具體注意事項如下:
1.確認產(chǎn)權(quán)的可靠度。
注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人；產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處；一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性。
2.考察是否屬于允許出售的房屋。
確認標準價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成；大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認原單位是否同意出讓；一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
3查看是否有私搭私建部分。
是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計算的問題。
4確認房屋的準確面積。
包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積；產(chǎn)權(quán)證上一般標明的是建筑面積；最保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。
5觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。
戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。
考核房屋的市政配套。
6.打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目；確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象；觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象；電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣；小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；冬天暖氣的供應(yīng)以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。
7.了解裝修的狀況。
原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
8.查驗物業(yè)管理的水平。
水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責任心；小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。
9.了解以后居住的費用。
水、電、煤、暖的價格；物業(yè)管理費的收取標準；車位的費用。
追溯舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，什么背景，是何種用途；是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案；是否欠物業(yè)管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。
10.了解鄰居的組合。
好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣首和生活規(guī)律判斷人的社會層次；拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心；與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。
11.算計一下房價。
自己通過對市場上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價值；委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進行評估；銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的最低保值價。
13二手房按揭的條件。
年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可；能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明；愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押；所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實可靠；支付有關(guān)手續(xù)費。
14請律師。
二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠；建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。
15找代理行。
代理公司的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準確程度還需要驗證；在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：代理行提供的服務(wù)有哪幾項？是否可以幫助申請二手房按揭？買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務(wù)、有能力負責賠償損失？代理行的服務(wù)收費標準是多少？是否能保證買到稱心的二手房？
16.考察代理公司是否可靠 。
有效的當?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，當?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書；資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。
17及時了解政策、程序、費用上的變化。
要注意報紙的新消息；向律師及中介代理公司咨詢；最可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時了解最新的信息。
18產(chǎn)權(quán)是否完整。
確認產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現(xiàn)這樣的糾紛；只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。
19.小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接。
不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題；可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。
20保證產(chǎn)權(quán)順利過戶。
必須要經(jīng)當?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。