個(gè)人住房貸款屬于什么類型貸款
主要有兩種，一種是公積金貸款，一種是商業(yè)貸款。
個(gè)人住房公積金貸款：個(gè)人住房公積金貸款是指在本市購(gòu)買、建造自住住房（包括舊房）時(shí)，以其擁有的房屋作為抵押，并由具有擔(dān)保能力的法人擔(dān)保，并向基金管理中心提出的貸款。此項(xiàng)貸款可以由基金管理中心授權(quán)各銀行進(jìn)行。
個(gè)人住宅貸款1、個(gè)人購(gòu)房貸款是借方以購(gòu)買的房屋作為抵押，銀行向其提供的貸款，其中既有期房抵押，也有現(xiàn)房抵押。
2、個(gè)人房屋抵押貸款是銀行為購(gòu)房者提供的二手房屋貸款。在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上，已經(jīng)取得全部產(chǎn)權(quán)的房屋，可以在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行流通。辦理抵押貸款的房屋通常不會(huì)超過(guò)15年；按揭貸款的年限和房屋的總年限一般不會(huì)超過(guò)25年。
3、個(gè)人住房裝修貸款是銀行為其個(gè)人住房進(jìn)行裝修而提供的貸款。最多可貸出50%，最多可貸五年。
4、個(gè)人住房消費(fèi)貸款是銀行為家庭開(kāi)支而提供的一筆貸款。最多不超過(guò)抵押資產(chǎn)的50%，最多可提供10年以上的貸款。
5、個(gè)人住房貸款是銀行為個(gè)人提供的個(gè)人住房和個(gè)人自有住房的貸款。購(gòu)買的商業(yè)住房必須為現(xiàn)房，且不能超過(guò)60%，最多可提供10年以上的貸款。
6、個(gè)人住房貸款是指?jìng)€(gè)人住房公積金貸款與住房抵押貸款共同構(gòu)成的一種貸款。
什么是住房貸款
住房貸款是指銀行和其它金融機(jī)構(gòu)對(duì)買房人的一種貸款，一般是以購(gòu)買的房子為抵押。根據(jù)資金來(lái)源，可將其分為兩類：公積金貸款和商業(yè)貸款。根據(jù)償還方法，可分為等額本息償還和等額本金償還。房貸利率是根據(jù)銀行的基準(zhǔn)利率來(lái)確定的，各銀行的貸款利率都會(huì)有輕微的上升。

　　個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保制度
　　房屋抵押貸款最根本的目的是為購(gòu)房人提供一筆抵押貸款，以使購(gòu)房人有足夠的資金購(gòu)置所需要的房屋。所謂期房的抵押貸款，是指購(gòu)房人在首期付款后，由貸款銀行代為支付剩余房?jī)r(jià)款，由購(gòu)房人將預(yù)購(gòu)商品房在辦理法律規(guī)定的手續(xù)后抵押給貸款銀行作為償還貸款擔(dān)保的行為。期房抵押不同于一般的現(xiàn)房抵押，現(xiàn)房抵押貸款是指在抵押貸款時(shí)，房屋已經(jīng)存在；期房也稱“樓花”，在進(jìn)行抵押貸款時(shí)，房屋尚未竣工、交付。在期房抵押貸款中，由于所購(gòu)置的房屋在抵押貸款時(shí)尚未存在，再加上貸款的期限較長(zhǎng)，貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)比較大，如何預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)并制定相應(yīng)的預(yù)防措施就成為商業(yè)銀行保護(hù)自身利益的一個(gè)重要的問(wèn)題。
　　一、期房抵押貸款合同中的擔(dān)保法律關(guān)系辨析
　　相比一般的房地產(chǎn)現(xiàn)房抵押借款，個(gè)人住房期房抵押貸款的法律關(guān)系是因借款人、貸款銀行和開(kāi)發(fā)商三方當(dāng)事人簽訂《住房抵押貸款合同》而發(fā)生的眾多債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是購(gòu)房合同、借款合同、抵押合同、保證合同和委托合同關(guān)系的混合體。具體反映在：購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商間形成商品房預(yù)購(gòu)人與預(yù)售人的商品房預(yù)售合同關(guān)系；購(gòu)房人與貸款銀行間一方面是借款人與貸款人的借款合同關(guān)系，另一方面是抵押人與抵押權(quán)人的抵押合同關(guān)系。同時(shí)，為了避免資金劃轉(zhuǎn)中的麻煩，購(gòu)房人委托貸款銀行以購(gòu)房人的名義將貸款轉(zhuǎn)存入開(kāi)發(fā)商的帳戶，又形成貸款轉(zhuǎn)存委托合同關(guān)系；開(kāi)發(fā)商與貸款銀行間則存在保證人與借款債權(quán)人的保證合同關(guān)系。因此，法律關(guān)系的復(fù)雜性導(dǎo)致住房抵押貸款合同的主體呈現(xiàn)多元化、重疊化的特點(diǎn)。
　?。ㄒ唬┑盅簱?dān)保的法律關(guān)系
　　有人認(rèn)為工程竣工、交付前，購(gòu)房人所享有的權(quán)利是請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商按時(shí)、按質(zhì)的交付其所預(yù)售的房屋 （既期房），是購(gòu)房人所享有的對(duì)未來(lái)建成的房屋的期待權(quán)，即“所有權(quán)之期待權(quán)”，〔1〕因而將其納入物權(quán)范疇。從我國(guó)的現(xiàn)行法律制度看，以期房為標(biāo)的物而成立的擔(dān)保關(guān)系應(yīng)屬抵押抵押擔(dān)保的法律關(guān)系。我國(guó)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十條規(guī)定：“預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的商品房開(kāi)發(fā)必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，并取得商品房預(yù)售許可證”。《最高法院關(guān)于適用 <擔(dān)保法 >若干問(wèn)題的解釋》47條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建設(shè)的房屋或其他建筑物為抵押物，當(dāng)事人辦理了抵押登記的，人民法院可認(rèn)定為抵押有效”。從上述法律規(guī)定來(lái)看都使用了“抵押”一詞。因此在期房抵押貸款過(guò)程中，會(huì)形成以購(gòu)房人為抵押人，以銀行為抵押權(quán)人擔(dān)保法律關(guān)系。在購(gòu)房人在規(guī)定期限內(nèi)不能歸還貸款超過(guò)一定限度，銀行有權(quán)將抵押房屋拍賣、變賣，以所得價(jià)款償還銀行貸款，銀行并有權(quán)解除合同。
　　（二）保證擔(dān)保的法律關(guān)系
　　實(shí)踐中的個(gè)人住房期房抵押用我國(guó)現(xiàn)行《擔(dān)保法》及有關(guān)抵押制度的規(guī)定是無(wú)法解釋的，因?yàn)樗淹黄屏宋覈?guó)傳統(tǒng)的抵押權(quán)制度?！?〕通過(guò)借款合同中，銀行作為擔(dān)保權(quán)人而不是單純的抵押權(quán)人，是因?yàn)楹贤型瑫r(shí)還存在在著人保，即開(kāi)發(fā)商提供的保證。在辦理預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押中，銀行為了減少自身的風(fēng)險(xiǎn)，通常要求開(kāi)發(fā)商全程擔(dān)保貸款。開(kāi)發(fā)商對(duì)借款人按期還款的擔(dān)保責(zé)任只存在于借款人辦理產(chǎn)權(quán)證書之前，而非借款人在辦理產(chǎn)權(quán)證書之后，對(duì)不能還款沒(méi)有設(shè)定任何義務(wù)。在建筑物的保質(zhì)期間，開(kāi)發(fā)商負(fù)有保證房屋不存在瑕疵的責(zé)任，但這種保證責(zé)任是一種品質(zhì)擔(dān)保，是一種廣義意義上的擔(dān)保，而不是擔(dān)保法意義上的擔(dān)保。這個(gè)階段，開(kāi)發(fā)商僅對(duì)貸款的本金、利息、罰息、復(fù)息、行使抵押權(quán)的費(fèi)用及違約金等超出抵押物價(jià)值的部分，負(fù)保證責(zé)任，和物的擔(dān)保相比處于附從地位。開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的另一種情況是抵押的樓房滅失、毀損，保險(xiǎn)公司賠償?shù)慕痤~不足以支付貸款金額時(shí)，開(kāi)發(fā)商要對(duì)其不足部分承擔(dān)保證責(zé)任。在這兩種情況下，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人承擔(dān)連帶責(zé)任，其保證期間是《住房抵押貸款合同》規(guī)定的還款時(shí)間屆滿后加兩年。
　　二、購(gòu)房合同無(wú)效、被撤銷或解除引發(fā)的銀行風(fēng)險(xiǎn)
　　在銀行經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)過(guò)程中，業(yè)務(wù)人員通常對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、欺詐風(fēng)險(xiǎn)等特別警惕和關(guān)注，銀行也正在通過(guò)法人治理和完善制度建設(shè)等方面措施來(lái)加強(qiáng)預(yù)防。但是對(duì)于因購(gòu)房合同無(wú)效、被撤銷或解除可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，銀行才剛剛預(yù)見(jiàn)到，特別是在2003年6月1日《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）實(shí)施后，銀行在期房按揭貸款領(lǐng)域隱藏的風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯露。
　　在期房抵押貸款眾多的法律關(guān)系中，抵押合同、保證合同均屬擔(dān)保合同，是主合同借款合同的從合同，然借款合同雖是基于購(gòu)房合同而生，卻不附屬于購(gòu)房合同，兩個(gè)合同的主體分別承擔(dān)各自的合同義務(wù)，相互間并不存在連帶責(zé)任關(guān)系。一般認(rèn)為，當(dāng)購(gòu)房合同因故解除時(shí)，并不必然導(dǎo)致借款合同和抵押合同、保證合同的解除。如果是這樣的話，銀行的風(fēng)險(xiǎn)還不至于出現(xiàn)。《合同法》203條規(guī)定借款人改變借款用途，貸款人有權(quán)解除借款合同，基于這一規(guī)定，我們可以簡(jiǎn)單地理解為購(gòu)房合同的解除只是賦予了貸款銀行的單方解除權(quán)。事實(shí)不然，在《解釋》中，第二十四條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！笨梢?jiàn)，在貸款目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情況下，雙方當(dāng)事人都享有借款合同的解除權(quán)。
　　在期房抵押貸款中，在商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，隨之而來(lái)的是抵押借款合同的解除，在依據(jù)《解釋》第二十五條第二款“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！苯酉聛?lái)銀行要將借款人已償還的借款本金和利息返還借款人。此時(shí)如果期房未能辦理產(chǎn)權(quán)，或者開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)、失蹤，作為擔(dān)保權(quán)人的貸款銀行將無(wú)法獲得作為出賣人開(kāi)發(fā)商返還其當(dāng)初收受的購(gòu)房貸款的本金及利息，購(gòu)房人也無(wú)法收回其首付款，結(jié)果很可能就是銀行和購(gòu)房人得到是一處沒(méi)有產(chǎn)權(quán)或者質(zhì)量低劣的房屋。
　　三、預(yù)防上述銀行風(fēng)險(xiǎn)的法律建議
　?。ㄒ唬﹪?yán)格規(guī)范抵押貸款的審核程序
　　嚴(yán)格執(zhí)行《擔(dān)保法》，選擇有資格的登記機(jī)構(gòu)，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行合法登記。抵押登記是抵押權(quán)獲得公信力的必要途徑，它對(duì)充分發(fā)揮抵押的擔(dān)保功能，維護(hù)交易安全，保護(hù)第三人利益，具有非常重要的意義?！?〕期房抵押是以尚未建成的房屋作抵押，由于預(yù)售商品房在抵押權(quán)設(shè)定時(shí)，抵押人并未獲得《房屋所有權(quán)證》，抵押人對(duì)預(yù)購(gòu)的商品房享有的權(quán)利是一種期權(quán)，因而，貸款銀行和抵押人可持依生效的《商品房買賣合同》（期房）辦理事會(huì)抵押備案手續(xù)，登記機(jī)關(guān)還不能頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。此時(shí)，在辦理抵押登記手續(xù)時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商提供《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建役工程施工許可證》及《商品房預(yù)售許可證》，對(duì)此貸款銀行應(yīng)當(dāng)一并進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致審查，防止虛假和缺項(xiàng)。同時(shí)，信貸人員要積極參與抵押登記業(yè)務(wù)，主動(dòng)向辦證及登記機(jī)關(guān)咨詢，了解開(kāi)發(fā)商是否依法登記，期房抵押要符合規(guī)定，防止出現(xiàn)重復(fù)辦證、重復(fù)抵押登記。由法律顧問(wèn)對(duì)抵押登記操作的合法性、有效性，進(jìn)行嚴(yán)格審查，防止出現(xiàn)購(gòu)房合同無(wú)效、被撤銷或者解除的情況發(fā)生。
　?。ǘ?qiáng)化保險(xiǎn)保護(hù)機(jī)制
　　貸款銀行在與購(gòu)房人簽訂《住房抵押貸款合同》之前都要求房屋購(gòu)買人為抵押的房屋辦理保險(xiǎn)。通常意義上的保險(xiǎn)，是以房屋作為抵押物來(lái)?yè)?dān)保債務(wù)的履行，在抵押物滅失、毀損的情況下，通過(guò)對(duì)抵押物辦理保險(xiǎn)，來(lái)化解因意外災(zāi)害造成抵押物滅失、毀損的風(fēng)險(xiǎn)，能更完備地保護(hù)抵押權(quán)人的利益。此時(shí)，當(dāng)保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，將由貸款銀行行使“有限代位權(quán)”，即將該保險(xiǎn)金提存或者要求購(gòu)房人以該保險(xiǎn)金提前清償貸款。
　　但是針對(duì)購(gòu)房合同無(wú)效、被撤銷或解除引發(fā)的銀行風(fēng)險(xiǎn)，銀行還要尋找對(duì)應(yīng)的保險(xiǎn)品種。對(duì)于期房抵押貸款業(yè)務(wù)的開(kāi)展，需要保險(xiǎn)公司在這方面的業(yè)務(wù)支持。在金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)的國(guó)家，銀行可以自己經(jīng)營(yíng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，這樣的保險(xiǎn)品種經(jīng)過(guò)國(guó)家主管部門批準(zhǔn)可以經(jīng)營(yíng)。在我國(guó)，保險(xiǎn)公司分業(yè)經(jīng)營(yíng)，對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)較混業(yè)經(jīng)營(yíng)的保險(xiǎn)公司反應(yīng)遲緩。但是我們相信，保險(xiǎn)公司會(huì)看到該項(xiàng)業(yè)務(wù)蘊(yùn)含的利潤(rùn)空間和它對(duì)期房貸款業(yè)務(wù)的促進(jìn)作用，而不至于使剛剛誕生不久的期房貸款業(yè)務(wù)陷于夭折。