二手房土地出讓金怎么算
二手房土地出讓金怎么算
土地出讓金可以分成兩種，一是地面價，二是樓面地價。地面價為每平方米土地的單價，樓面價為每平方米土地的土地價格，也就是土地出讓價格除以土地使用權(quán)的總建筑面積。投資者通常會根據(jù)樓面價格來衡量投資的收益。由于地皮價格并不能體現(xiàn)出土地的價值，所以只能按單位面積來計算，這樣才能比較，也容易估計出投資成本，估計投資收益。人們普遍認為，建設(shè)高層可按土地價格計算，但事實并非如此。由于土地出讓收入是以建筑面積計算的。
其出讓金額的具體計算方式如下：一、有實際成交價格，且不低于該區(qū)域基準地價平均值的，按該地塊的總成交價40%作為定金。
二、發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，補辦出讓時，應按照基準地價的40%作為補償。
三、對上述方法所確定的土地出讓金金額，有爭議的，應委托具有資格的土地估價機構(gòu)進行評估，并按照其評估值的40%作為定金。
四、出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款中，轉(zhuǎn)讓價款的最高比例不能超過60%，如果按照出讓價款計算出讓金，則應按照市價折算為市價，并按照40%的標準進行出讓。
一般以房屋買賣價格或評估值的2%為準。經(jīng)濟適用房要五年才能過戶，這個時候要交出讓金，交了土地出讓金的經(jīng)濟適用房再轉(zhuǎn)讓就和普通的商品房一樣，不需要繳納土地出讓金。
繳納土地出讓金流程
1、土地出讓金繳納給國土資源部門。法律規(guī)定提出過具體要求，主要是必須足額繳納，不得低于法定標準。2、購房者攜帶購房合同、夫妻雙方身份證、戶口簿（或結(jié)婚證），購房發(fā)票、購房者房屋及附屬建筑物所在樓的公房證等的復印件各一份，及首次購房證明、加蓋公章的契稅申請表到契稅征收辦公室繳納契稅。3、一般只有三種性質(zhì)的房子需要補交土地出讓金，分別是房改房、經(jīng)濟適用房和70年產(chǎn)權(quán)到期的房子。其中產(chǎn)權(quán)到期的商品房現(xiàn)在還未有統(tǒng)一定論，這里暫不做討論。而另外兩種性質(zhì)的房子所占用的土地都是“劃撥”的，開始就沒有繳納土地出讓金。4、上市交易等需要補繳土地出讓金或相當于土地出讓金價款的標準，一種是當事人可以去當?shù)氐耐恋鼐植樵兪欠窭U納，土地出讓金繳納給國土資源部門，土地使用權(quán)出讓金是政府將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向受讓人收取的政府放棄若干年土地使用權(quán)的全部貨幣或其他物品及權(quán)利折合成貨幣的補償。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 第三十九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書。
土地出讓金是買方出還是賣方出
土地出讓金的支付方式是由政府規(guī)定的，一般分為一次性支付和分期支付兩種方式。下面為大家介紹土地出讓金是買方出還是賣方出。
一、土地出讓金是買方出還是賣方出
土地出讓金是由買方出的。因為土地出讓金是政府將土地使用權(quán)出讓給企業(yè)或個人時，由其支付的一定金額，而企業(yè)或個人是購買土地使用權(quán)的買方，因此土地出讓金應由買方出。
土地出讓金的支付方式是由政府規(guī)定的，一般分為一次性支付和分期支付兩種方式。一次性支付是指買方在簽訂土地出讓合同后，一次性支付全部土地出讓金。分期支付是指買方在簽訂土地出讓合同后，按照約定的時間和金額分期支付土地出讓金。
需要注意的是，土地出讓金的支付方式和金額是由政府規(guī)定的，買賣雙方應按照政府規(guī)定的方式和金額進行支付。如果買方未按照規(guī)定支付土地出讓金，政府有權(quán)采取相應的法律措施進行追繳。如果賣方未按照規(guī)定收取土地出讓金，也會受到相應的法律制裁。
二、買方出土地出讓金注意事項
1、了解土地出讓政策
買方應該了解當?shù)氐耐恋爻鲎屨撸ㄍ恋赜猛?、土地出讓方式、土地出讓價格等方面的規(guī)定。
2、查看土地證
應該查看土地證，確認土地的所有權(quán)和使用權(quán)是否清晰明確，是否存在糾紛或限制。
3、了解土地周邊環(huán)境
買方應該了解土地周邊的環(huán)境和設(shè)施，包括交通、水電氣等基礎(chǔ)設(shè)施是否完善，是否有污染等問題。
4、簽訂合同
應該與賣方簽訂土地出讓合同，明確雙方的權(quán)利和義務，包括土地出讓金的支付方式、時間、金額等方面的約定。
5、繳納土地出讓金
應該按照合同約定的時間和方式繳納土地出讓金，確保土地的所有權(quán)和使用權(quán)得到合法保障。
6、辦理土地登記手續(xù)
買方在繳納土地出讓金后，應該及時辦理土地登記手續(xù)，確保土地的所有權(quán)和使用權(quán)得到法律認可和保護。
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