【答案】：A, B, C, D
咨詢機構(gòu)常見的違約行有：①履行不能，指因可歸于咨詢單位的事由導致合同不能履行；②履行遲延，指對履行期已滿而能夠履行的合同，因可歸于咨詢單位的事由未能全部或部分履行；③拒絕履行，指咨詢單位能履行而明示不履行合同；④履行不當(瑕疵履行)，指工程咨詢單位沒有完全按合同約定的內(nèi)容履行。

開發(fā)商違約有哪些情形
（一）交樓缺驗收證以及延期交樓。
（二）交樓后與合同約定不符合。
還有很多的糾紛是因為購房人收樓后發(fā)現(xiàn)房屋的品質(zhì)與當初合同約定的不相符。具體情況有很多種，比如面積有出入（大于3%）、窗戶的弧型窗變成平面窗、水電氣未能到戶等等，這都屬于開發(fā)商的違約。但有時因為一些細小的質(zhì)量瑕疵導致與合同約定的交樓標準不符，則不應(yīng)當看成是開發(fā)商的違約。
（三）不合理收費。
購房人關(guān)注的另外一個重要方面就是收費，哪些費用該收而哪些費用不該收。比如不能收取一年以上的物業(yè)管理費，不能收取超出公攤部分的費用，不能強行收取辦理房產(chǎn)證的手續(xù)費（業(yè)主也可自行辦理）等等。如果開發(fā)商單方面發(fā)生這些行為，則屬于開發(fā)商違約。
（四）交樓后發(fā)生質(zhì)量問題開發(fā)商推委責任，未及時修繕。
房屋作為一種產(chǎn)品，發(fā)生質(zhì)量問題是難免的，但關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)問題要及時解決。比如地下車庫漏水、墻皮開裂等等。在購房之初，購房人都已經(jīng)交納了一筆維修基金以及物業(yè)管理費，解決這些問題是開發(fā)商或者物業(yè)責無旁貸的。
二、什么情況下才算是開發(fā)商違約
（一）逾期交付房屋
逾期交房是指開發(fā)商在合同約定的交房時間未交付房屋，這是目前存在的最普遍問題。很多購房者雖然明知開發(fā)商逾期交付房屋，并且沒有任何免責事由，但因為可以要求的違約金很少或因為違約時間不是很長就沒有主張，這實際是對開發(fā)商違約行為的一種縱容。
（二）開發(fā)商一房二賣
開發(fā)商一房二賣是指開發(fā)商先后以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人，給購房者造成了嚴重的損害的違約行為。在一房二賣中可能出現(xiàn)兩種情形：
1、兩個買受人中，有一個買受人已取得房屋所有權(quán)證。
2、兩個買受人都沒有取得房屋所有權(quán)證。
（三）開發(fā)商交付的房屋質(zhì)量存在問題
開發(fā)商建筑的房屋質(zhì)量問題可以分為一般質(zhì)量問題和嚴重質(zhì)量問題。一般質(zhì)量問題包括：裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等；嚴重質(zhì)量問題包括竣工驗收不合格。
（四）開發(fā)商交付的精裝房存在質(zhì)量問題或與樣板間不同
購房者購買精裝修房，通常價格要比清水房多付房款，但在房屋交付后卻發(fā)現(xiàn)交付的精裝房與開發(fā)商展示的樣板房有很大的差距。一般購房者因缺乏專業(yè)知識，無法判斷其潛在的質(zhì)量缺陷，比如設(shè)計缺陷、材料缺陷、施工缺陷等。
（五）開發(fā)商未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶
開發(fā)商往往借口辦理產(chǎn)權(quán)登記的資料不齊，房管部門不給辦理初始登記，才造成業(yè)主辦理不了產(chǎn)權(quán)證，但開發(fā)商以商品房買賣合同中沒有約定逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金來推卸責任。
（六）變更規(guī)劃設(shè)計
1、開發(fā)商不按批準用途開發(fā)房地產(chǎn)。
2、未經(jīng)業(yè)主同意，擅自改變原來規(guī)劃的樓層高度和房屋用途，破壞規(guī)劃設(shè)計要求，致使原業(yè)主生活方便、或采光、通風、寧靜的環(huán)境、空氣質(zhì)量等受到破壞。
3、擅自改變承諾的容積率、綠化率等，導致小區(qū)容積率增大、綠化率縮小、小區(qū)公建減少。
4、開發(fā)商違反規(guī)劃設(shè)計變更告知義務(wù)。
（七）逾期辦理產(chǎn)權(quán)證

違約情形主要有以下兩種：
一是不履行合同義務(wù)。所謂不履行合同義務(wù)，又稱毀約行為，指債務(wù)人拒絕履行任何合同義務(wù)。
二是履行合同義務(wù)不符合約定。所謂履行合同義務(wù)不符合約定，是指遲延履行合同義務(wù)、履行合同義務(wù)有瑕疵或者不完全履行合同義務(wù)的行為。
【法律依據(jù)】《民法典》第五百七十七條，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

一、合同的違約和違約行為的分類
（一）實際違約與預期違約：
1、實際違約，即實際發(fā)生的違約行為。
實際違約又分：
（1）不履行：包括履行不能和拒絕履行;
履行不能是指債務(wù)人在客觀上已經(jīng)沒有履行能力。拒絕履行是指合同履行期到來后，一方當事人能夠履行而故意不履行合同規(guī)定的全部義務(wù)。
（2）遲延履行和遲延受領(lǐng)：
遲延履行是指合同債務(wù)已經(jīng)到期，債務(wù)人能夠履行而未履行;
（3）不適當履行：包括瑕疵履行加害履行;
不適當履行是指債務(wù)人雖然履行了債務(wù)，但其履行不符合合同的約定，包括瑕疵履行(即履行有瑕疵，侵害對方履行利益，如給付數(shù)量不完全、給付質(zhì)量不符合約定、給付時間和地點不當?shù)?和加害履行(即因不適當履行造成對方履行利益之外的其他損失，如出售不合格產(chǎn)品導致買受人的損害)。
2、預期違約也稱先期違約，是指在合同履行期限到來之前，一方無正當理由但明確表示其在履行期到來后將不履行合同，或者其行為表明其在履行期到來后將不可能履行合同。
預期違約又分：
明示預期違約(明示毀約)和默示預期違約(默示毀約)。
明示毀約，是指一方當事人無正當理由，明確地向?qū)Ψ奖硎緦⒃诼男衅趯弥習r不履行合同。
默示毀約，是指在履行期到來之前，一方以自己的行為表明其將在履行期屆至后不履行合同。
（二）根本違約與非根本違約：
根本違約與非根本違約。以違約行為是否導致另一方訂約目的不能實現(xiàn)為標準，違約行為可作此分類。其主要區(qū)別在于，根本違約可構(gòu)成民法典定解除的理由。
（三）單方違約與雙方違約：
雙方違約，是指雙方當事人分別違反了自己的合同義務(wù)。民法典第五百九十二條規(guī)定：當事人雙方都違反合同的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任?？梢姡陔p方違約情況下，雙方的違約責任不能相互抵銷。
二、違約行為，是指當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的行為。
1、違約行為的主體是合同當事人。
2、違約行為是一種客觀的違反合同的行為。
3、違約行為侵害的客體是合同對方的債權(quán)。
三、侵權(quán)行為與違約行為的區(qū)別
1、歸責原則不同
侵權(quán)責任通常以過錯責任為基本原則，而僅對極少的特殊侵權(quán)行為實行無過錯責任原則。
2、舉證責任不同
在一般侵權(quán)責任中，受害人有義務(wù)對加害人的過錯舉證，在特殊侵權(quán)責任中，由加害人反證自己沒有過錯。
3、責任構(gòu)成要件不同
侵權(quán)責任中，損害事實是侵權(quán)責任的前提，無損害事實便無侵權(quán)賠償，損害事實是物權(quán)的債權(quán)保護法行使前提的體現(xiàn)，即要有人身傷害、財產(chǎn)損失等事實;在違約責任中，行為人只要實施了違約行為，且不具有有效的抗辯事由，就應(yīng)承擔違約責任，并不以造成損害為違約方承擔違約責任的前提。
4、義務(wù)程度不同
合同的義務(wù)程度往往是根據(jù)合同當事人的意思和利益關(guān)系確定的。根據(jù)大陸法系各國的規(guī)定，在無償合同中，利益出讓人只應(yīng)承擔極低的注意義務(wù)。
5、責任承擔方式不同
侵權(quán)損害賠償包括財產(chǎn)損害賠償、人身傷害賠償及精神損害賠償，損害賠償范圍、方式不能由當事人事先約定;違約責任包括損害賠償、違約金、定金、實際履行等責任形式，但不包括精神損害賠償，賠償方式范圍可由當事人事先約定。
6、責任范圍不同
違約當事人的責任范圍要小于侵權(quán)行為人的責任范圍。因為侵權(quán)損害賠償以行為人實際造成的損害為賠償標準，且在造成特定傷害時，行為人還要承擔精神損害賠償;而違約責任采用“可預見性”標準來限定賠償賠償范圍。
7、對第三人的責任要求不同
侵權(quán)責任中，基于物權(quán)的追及力及優(yōu)先效力，貫徹了行為人對自己行為負責的原則，行為人僅對因自己的過錯致他人損害的后果負責，由于第三人的原因造成損害的，第三人要承擔損賠償責任；違約責任具有相對性，即使是由第三人原因致使債務(wù)人違約，債務(wù)人仍需向債權(quán)人承擔違約責任，然后才能向第三人追索。
8、責任人抗辯事由不同
侵權(quán)責任中責任人的抗辯事由可分為正當理由和外來原因，其中正當理由包括依法執(zhí)行職務(wù)、正當防衛(wèi)、緊急避險、自助行為和受害人同意，外來原因分為不可抗力、意外事件、被害人過錯和第三人行為;而違約責任的免責事由僅限于不可抗力，且當事人事先約定免責條款和不可抗力的具體范圍。
9、訴訟時效不同
由于，侵權(quán)的證明建立在人證、物證和受害人傷害狀況的基礎(chǔ)上，其證據(jù)的作用因時間的推移容易發(fā)生變化，而違約責任的證明建立在書證和物證的基礎(chǔ)上。
10、案件管轄不同
侵權(quán)行為與違約行為的區(qū)別還包括對于管轄的不同。侵權(quán)訴訟以被告所在地或侵權(quán)行為地法院管轄;違約訴訟以被告所在地或合同履行地法院管轄，當事人可以約定被告所在地、合同簽定地、合同履行地、標的物所在地等法院管轄。
法律依據(jù)
《民法典》
第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第五百七十八條 當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。
第五百八十二條 履行不符合約定的，應(yīng)當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。