承租人不享有優(yōu)先權(quán)的情形
具有下列情形之一,承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的,人民法院不予支持:
(1)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;
(2)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(3)出租人履行通知義務(wù)后,承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;
(4)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的.
優(yōu)先購(gòu)買權(quán)限制性保護(hù)的發(fā)展及其應(yīng)用
基于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的價(jià)值與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在一定程度的不協(xié)調(diào)性,理論和實(shí)務(wù)界均提出對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的限制性保護(hù)需求.
從國(guó)外的立法、司法實(shí)踐來(lái)看,承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的限制性保護(hù)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
1、房屋部分承租、整體轉(zhuǎn)讓情形.當(dāng)承租人所租賃的房屋與一起出售的其他房屋相分離明顯會(huì)給出租人造成損失時(shí),承租人不得就其承租部分行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán),如出租人出售成套房屋或必須將房屋整體出售情形.
2、出租人基于某種特殊人身關(guān)系低價(jià)出售房屋情形.如果出租人將房屋以明顯低于市價(jià)出賣房屋是基于某種特殊的身份關(guān)系,如親朋好友、單位職工等,離開該特殊的身份關(guān)系,出租人不愿出賣房屋或不愿以明顯低于市價(jià)價(jià)格出賣房屋的,承租人在此情形下不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán).
3、租賃房屋非基于買賣而發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)讓的情形.如贈(zèng)與、遺贈(zèng)和繼承場(chǎng)合;另在出于公共利益目的而實(shí)施的征收、征用等情形,租賃房屋的物權(quán)變動(dòng)是基于公法手段實(shí)現(xiàn),此屬于所有權(quán)的原始取得,承租人亦不得行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán).
4、租賃房屋基于"視為出賣"的情形.(1)出租人以房屋所有權(quán)出資,因企業(yè)的收購(gòu)、合并或者分立而變更房屋所有人,出租人以自有房屋作價(jià)與他人合作擴(kuò)建、改建房屋等,此類情形下由于出租人的目的不在于通過(guò)出讓房屋所有權(quán)而取得價(jià)金,承租人不得行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán);(2)出租人將房屋以產(chǎn)權(quán)置換的方式進(jìn)行的互易場(chǎng)合,如果出租人的目的在于獲得第三人的房屋所有權(quán),則承租人不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán);(3)抵押權(quán)人行使抵押權(quán)或出租人以房屋抵債情形,因出租人的目的是通過(guò)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的消滅或代替金錢的給付,承租人不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán).
上文講述了承租人不享有優(yōu)先權(quán)的情形.房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作為一項(xiàng)法定權(quán)利,操作步驟可以參照上文,但是要按照制度來(lái)嚴(yán)格執(zhí)行,這個(gè)大家一定要妥善處理,以上就是本文的全部?jī)?nèi)容,看完了上文中小編具體的分析和總結(jié)后,相信各位心中已經(jīng)都有了自己的認(rèn)知和理解.

法律主觀：

具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu) 買房 屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的； （二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的； （三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的； （四）第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn) 房屋租賃合同糾紛 案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的； （二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的； （三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的； （四）第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

法律客觀：

《中華人民共和國(guó)民法典》第三百零五條 按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。 《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。